Uno de los sectores vulnerables al lavado de activos es sin duda el sector de la construcción e inmobiliario. Aspectos como el valor de los materiales de construcción, el valor del inmueble construido, la fuente de financiamiento de la construcción, la fuente de financiamiento de la compra, el vendedor y el comprador del inmueble, etc., hacen de este sector de particular interés para las organizaciones criminales dedicadas al lavado de activos.
Este sector ha sido materia de preocupación por parte de diversos organismos internacionales como el GAFI, el GAFISUD y la CICAD que la incluyeron en sus tipologías y normativa como sector no financiero obligado a adoptar determinadas medidas de prevención para impedir su utilización con fines ilícitos para el lavado de activos.
Las empresas constructoras e inmobiliarias corren el riesgo de quedar involucradas en actividades de lavado de activos de forma directa o indirecta. Será directa si la empresa es puesta a disposición de la organización criminal, o sus representantes o trabajadores incurren en “ceguera intencional” a fin de materializar dichos actos ilícitos; por otro lado, será indirecta si el negocio es utilizado para el reciclaje de fondos ilícitos con desconocimiento de sus representantes o directivos. Este riesgo puede ser de carácter reputacional, legal, operativo y de contagio, siendo el primero de ellos el más delicado puesto que su materialización puede significar incluso que la empresa o negocio salga definitivamente del mercado. Para evitar estos riesgos, los negocios deben centrar su atención hacia dentro y hacia fuera del mismo, es decir, en sus trabajadores y sus clientes.
En el Perú, las empresas constructoras e inmobiliarias han sido consideradas como sujetos obligados a informar operaciones sospechosas de lavado de activos y de financiamiento del terrorismo, por imperio de la Ley Nº 29038. En materia de prevención anti lavado, el negocio de la construcción está supervisado por la Unidad de Inteligencia Financiera del Perú (UIF-Perú), unidad especializada de la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS) y regulada por la Norma para la Prevención del Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo, de aplicación general a los sujetos obligados a informar que carecen de organismos supervisores, aprobada por la Resolución SBS Nº 486-2008. La vulneración de la normativa anti lavado está regulada por la Resolución SBS Nº 1782-2007, Reglamento de Infracciones y Sanciones en materia de prevención del lavado de activos aplicable a los sujetos obligados que no cuentan con organismo supervisor.
La Norma para la Prevención citada en el párrafo anterior establece clara e indefectiblemente que la actividad de la construcción e inmobiliaria tiene, como todo sujeto obligado, la obligación principal de reportar operaciones sospechosas de lavado de activos y de financiamiento del terrorismo a la Unidad de Inteligencia Financiera del Perú, teniendo además las siguientes obligaciones rectoras:
a) Implementar y poner en funcionamiento un Sistema de Prevención del Lavado de Activos y del Financiamiento del Terrorismo (SIPLA);
b) Designar a un Oficial de Cumplimiento, debidamente autorizado por la Unidad de Inteligencia Financiera del Perú;
c) Aprobar y poner en vigencia un Código de Conducta y un Manual para la Prevención; y,
d) Cooperar con las autoridades.
La detección de operaciones inusuales como paso previo para la calificación y reporte de operaciones sospechosas exige que las empresas constructoras e inmobiliarias tengan sistema de prevención y control de riesgos anti lavado apropiados, adecuados a su organización y funcionamiento, con políticas claras frente al lavado de activos y procedimientos que permitan dar cumplimiento estricto a la Ley. El conocimiento del cliente, su mercado y del trabajador así como la capacitación de éstos, y el registro de operaciones únicas y múltiples, son parte integrante de esta obligación.
Para ese tipo de negocios, el Oficial de Cumplimiento es la persona natural responsable de vigilar la adecuada implementación y funcionamiento del Sistema de Prevención y de cumplir cada una de las responsabilidades señaladas en el artículo 17 de la Resolución SBS Nº 486-2008 y sus modificatorias. El Oficial de Cumplimiento podrá ser el mismo titular del negocio cuando el sujeto obligado sea persona natural, pudiendo recaer en una persona distinta siempre que sea de su absoluta confianza, dependa laboralmente del sujeto obligado y goce de autonomía e independencia en el ejercicio de las responsabilidades y funciones que la Ley le asigna.
El Código de Conducta regula los principios éticos de comportamiento responsable de todos los trabajadores sin distinción por razones de cargo que las empresas de la construcción e inmobiliaria deben tener vigentes; en tanto que, el Manual para la Prevención delimita las políticas del negocio frente al Lavado de Activos y establece los procedimientos internos necesarios para el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones impuestas por la Ley.
Finalmente, la cooperación con las autoridades es importante en un escenario dado por la participación conjunta de los sectores públicos y privados en la lucha contra el lavado de activos y el financiamiento del terrorismo.
Para prevenir el lavado de activos, las personas naturales o jurídicas que se dedican a las actividades de construcción, inmobiliaria o a ambas deberán tener en cuenta las siguientes señales de alerta respecto de sus clientes:
- Compras sucesivas de bienes inmuebles y transferencia de los mismos a diferentes personas, mediante addenda o cláusulas adicionales al contrato.
- Compras masivas de bienes inmuebles, pese a que el saneamiento físico legal está pendiente.
- El cliente realiza frecuentemente operaciones por sumas de dinero que no guardan relación con la ocupación que declara tener.
- El representante o intermediario realiza operaciones sustanciales en efectivo, a nombre de clientes o fideicomisos, cuyo perfil no concuerda con tales operaciones.
- Compraventa de bienes muebles inmuebles a favor de menores de edad.
- Adquisición de bienes inmuebles por personas no residentes en el país
- Compra de un inmueble a bajo precio cuando su valor real es alto, o viceversa.
- Solicitud de realizar operaciones en condiciones o valores que no guardan relación con actividades o el perfil del adquirente.
- Solicitud de dividir operaciones o dividir los pagos de las mismas, generalmente en efectivo.
- Habilitaciones Urbanas o Edificaciones con participación de personas naturales que invierten más del 10% del valor de la obra, y solicitan no aparecer en la transacción.
- Habilitaciones Urbanas o Edificaciones con aportes de persona(s) jurídica(s) recientemente constituida y se convierte en inactiva o no habida, tan pronto concluye la obra.
- Habilitaciones Urbanas o Edificaciones con aportes de personas jurídicas no domiciliadas.
- Adquisiciones en las que participan empresas offshore.
Hay, sin duda, problemas subyacentes en los negocios y empresas vinculados con la construcción e inmobiliaria para el cumplimiento de las obligaciones en materia de prevención anti lavado, tales como: 1) el costo que importa tener un Oficial de Cumplimiento, proveerle de la infraestructura necesaria y dotarlo de los recursos tecnológicos mínimos indispensables para el desarrollo de su función; 2) la idea de que el Oficial de Cumplimiento no genera beneficios, no es parte del negocio; y, 3) la idea de que todos los clientes son bienvenidos y que cuanto menos información y documentos se les pida, se tendrán más clientes. Sin embargo, la problemática social, política y económica que encierra el lavado de activos es sin duda mucho mayor. Como sujetos obligados y en tanto actores económicos de posición privilegiada en el engranaje requerido por las organizaciones criminales para la legalización del dinero de origen ilícito, las empresas de la construcción e inmobiliaria deben cumplir con la Ley anti lavado para impedir que la criminalidad organizada se fortalezca en nuestro país y con ella la violencia endémica que corrompe los cimientos mismos de la sociedad libre, igual, plural y tolerante que los peruanos necesitamos para vivir en paz. En caso contrario, una violación de la Ley implicaría la aplicación de sanciones por parte del regulador.
